¿Se puede tener una casa propia pagando precio de alquiler?
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Los créditos para las Viviendas de Interés Social (VIS) y Público (VIP) tienen varias ventajas para los compradores. Los constructores esperan que la tasa de interés más baja que un hipotecario tradicional reactivará al sector.
La familia Lema vivió por 12 años en un departamento que alquilaba al norte de Guayaquil. Cuentan que pagaba un arriendo mensual de 280 dólares, aunque no tenían todas las comodidades. “Nuestro hijo compartía el cuarto con su hermana menor, pero ya cuando crecen es más complicado”, recuerda. Desde mediados del año pasado, esta familia ya tiene su vivienda propia y por un valor similar al que pagaba en su momento por alquilar.
Esto se debe a que accedieron a las ofertas de Viviendas de Interés Social (VIS) y Viviendas de Interés Público (VIP) que impulsa el Gobierno Nacional desde febrero de 2019. Las casas de estas categorías no superan los valores de compra de 71.066 dólares (VIS) o los 91.370 dólares (VIS). Además, para el financiamiento, los créditos cuentan con tasas preferenciales, que es del 4,99 por ciento.
Ecuador se convirtió en el primer país del mundo en emitir un bono soberano para la vivienda, específicamente las categorías VIS y VIP. El fondo se consiguió mediante los aportes de organismos multilaterales como el Banco Interamericano de Desarrollo. Así se creó un fideicomiso de 1.350 millones de dólares que subsidiará la tasa de interés a los créditos enfoca dos en este tipo de viviendas.
Con esto, los créditos para VIS y VIP son los únicos que manejan un interés del 4,99 por ciento, menos de la mitad de la oferta regular de la banca. Además, cuenta con 25 años de plazo de pago y una entrada del cinco por ciento del valor de la vivienda. Esta fórmula genera un resultado atractivo para los compradores. “Todas estas condiciones facilitan el acceso a una vivienda porque permite que el valor de la cuota del arriendo de una familia se equipare a la cuota de una casa propia”, explica Ximena Aguirre, vocera de Mutualista Pichincha.
Es así que los Lema pagan 280 dólares por su vivienda ubicada en la vía a Daule, zona de Guayaquil donde hay una creciente expansión inmobiliaria. “No es lo mismo cancelar por algo que no es de uno, a tener nuestra propia casa”, dicen. Y como ellos, más de 2.800 familias ecuatorianas aplicaron a este tipo de créditos hasta mayo del 2020 con las cuatro entidades financieras que forman parte del fideicomiso para acceder al fondeo de la tasa de interés. Estas son: Banco del Pacífico, Banco Pichincha, Mutualista Pichincha y Mutualista Azuay.
Sin embargo, esta oferta ha obligado a crear productos con características similares en otras instituciones que no forman parte del fondeo, como el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess). Según indicaron en su libro de memorias, en 2019 colocaron 102 millones de dólares en cerca de 2.200 operaciones para créditos VIP. El segmento les representó el 17 por ciento de la colocación hipotecaria.
Por su parte, de las instituciones que forman parte del fondeo, Mutualista Pichincha colocó 80 millones de dólares en créditos VIS y VIP; mientras que Mutualista Azuay alcanzaron los 15 millones y aspiran llegar este año a 25 millones.
Según cifras del Banco Central del Ecuador, el volumen de crédito otorgado al segmento destinado para Viviendas de Interés Público en 2019 fue de 136 millones de dólares, y en el año 2020 fue de 92 millones de dólares. No se registran datos del segmento de Viviendas de Interés Social.
Desafíos
Los bancos y constructores consultados explican que la incursión dentro del segmento VIP y VIS responde a una responsabilidad social. “El sector privado debe cubrir el déficit de vivienda, pero debe ser respaldado por el sector público y la banca. Esa composición es importante para el desarrollo del país”, indica Pablo Campana, presidente de Campana Organization. El exministro de Comercio Exterior hace referencia a una realidad nacional: la falta de viviendas.
Y a pesar de que el fideicomiso se encuentra presente, apenas se han utilizado 300 millones de dólares. “Con el déficit de viviendas que hay, no debería quedar disponible ni un solo dólar”, señala Carlos Repetto, presidente de la Cámara de Construcción de Guayaquil. Los problemas para explotar esta iniciativa los sufren tanto los posibles compradores como los constructores. En el caso de estos últimos, ellos alegan que la tramitología es excesiva y que existen incentivos, como la devolución del IVA, que no se concretan.
El Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), Julio Recalde, se mantiene optimista con la iniciativa. Aseguró que la creación del fideicomiso garantiza que esos fondos se mantengan disponibles, independientemente a gobierno de turno. “Esto brinda seguridad para los promotores porque les permite realizar una mejor planificación de proyectos”, indica Recalde.
Según sus cifras, hasta la fecha se han aprobado 1.000 proyectos que dan una oferta promedio de 27.000 viviendas. Henry Yandún, vocero de Constructores Positivos, explica que cada año en el país se forman 110.000 hogares, pero se construyen en promedio 40.000 viviendas. “La demanda está ahí, es una oportunidad inminente que maneja el sector”, añade.
En el caso de los compradores es diferente. El acceso al crédito está disponible sin necesidad de intermediar con el Estado, sino directamente con la entidad financiera. “El problema es que la gente conoce poco de este programa y los beneficios que tiene”, señala Yandún. Por tal razón, Constructores Positivos ha emprendido la campaña “En Casa Propia”, una plataforma que permite buscar proyectos habitacionales según la localidad en la que el comprador esté interesado.
Las cifras del Miduvi indican que la mayor concentración de proyectos aprobados para VIS y VIP se ubica en la región Sierra con 85 por ciento. Las provincias de Pichincha, Imbabura y Azuay comandan la lista. Por su parte, en la región Costa, la provincia del Guayas acapara la mayor cantidad de proyectos. No obstante, la elección del tipo de viviendas dependerá de la localidad y las comodidades que exige la familia.
Por ejemplo, en Quito, donde se acostumbra más a una vivienda horizontal, existen edificios que ofrecen departamentos bajo las mismas características de VIS y VIP, tanto de precios como de acabados. Por su parte, en Guayaquil, mediante acuerdos con el Municipio de Guayaquil, la promotora inmobiliaria Ambiensa construyó el proyecto Mi Casa, Mi Futuro en terrenos dados en vía a la Costa, polo de desarrollo urbano de la ciudad.
Stefano Ferretti, vicepresidente ejecutivo de la compañía, asegura que la incursión en los segmentos VIS y VIP se debe a que impacta positivamente aspectos económicos y sociales. Entre esos detalló la generación de empleo mediante la construcción, o la disminución de desigualdad y equidad en condiciones de hábitat. “Una vivienda con servicios básicos disminuye su vulnerabilidad”, indicó. Finalmente, le garantizan un nuevo estilo de vida al comprador, puesto que goza de un ecosistema diferente, con espacios verdes, deportivos y seguros.
En Mutualista Pichincha aspiran a mejorar la colocación de los créditos VIS y VIP en 60 por ciento. Su vocero, Ximena Aguirre, dice que la oferta genera interés y que se acoplan las viviendas para las necesidades de las familias. “Existen modelos de casas con tres dormitorios porque conocemos que algunas familias que aplican son grandes”, explicó. Como valor agregado incluyen seguros de desgravamen, accidentes y desempleo. Es así como la oferta para los segmentos VIP y VIS, tanto créditos como en tipos de casas, brinda una gran variedad para los interesados. Es un pequeño paso para cubrir un gran déficit, pero principalmente para darles seguridad, dignidad y propiedad a las familias ecuatorianas.
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