El Gobierno ha creado una nueva teoría sobre el valor de los bienes inmuebles: todo bien inmueble que a través del tiempo toma un valor mayor que la inversión financiera liquida a 12 meses plazo a una tasa promedio determinada por el Banco Central del Ecuador, más mejoras y más número de salarios básicos, se llama plusvalía especulativa y su valor es ilegítimo.
El valor de un inmueble está determinado por muchos factores como su ubicación, su infraestructura, su accesibilidad, etc. Además, está determinado por lo saludable o no del mercado de bienes raíces presente y las expectativas futuras del mismo; si hay muchos compradores, es decir una demanda fuerte o si hay pocos, una demanda débil; si hay muchos vendedores, esto es una oferta fuerte, si hay pocos vendedores una oferta débil; los valores de los bienes raíces tenderán a subir, bajar o mantenerse. Al final con todo este esquema e informática un comprador y un vendedor tienen que estar dispuestos a un precio final para hacer la transacción.
Además, el gobierno ha descubierto que para que no haya especulación y enriquecimiento supuestamente ilícito, se debe de aumentar los impuestos al 75% de esta ganancia. Todos sabemos el efecto de esta medida: restringirá y reducirá la actividad económica del mercado inmobiliario, y por supuesto reducirá la recaudación, y lo que también significa en reducción del empleo y en crecimiento económico. La medida no ataca el problema de especulación, que es el aumento fuera de lo normal o fuera del mercado de los precios de los inmuebles, sino que le da una estocada al mercado inmobiliario.
La especulación, o el aumento fuera de lo normal de los precios de los inmuebles se controla, se nivela, se equilibra, con un mercado de bienes raíces donde la información del mercado es lo más perfecta posible, esto es compradores y vendedores tienen a su disposición la información para tomar las mejores decisiones sobre el bien que van a comprar o vender.
Si yo soy vendedor de una casa, un terreno, un apartamento, una hacienda, etc... y tengo a mi disposición información de todas las ventas que se han efectuado en los últimos seis meses o un año de una propiedad equivalente a la que estoy vendiendo, voy a saber con mayor exactitud dónde está el precio, si quiero especular, y aumentar el precio sobre lo que el mercado paga, lo más probable es que no encuentre comprador para dicha propiedad; así mismo si quiero comprar una propiedad cualquiera que ésta sea, y tengo a la mano información lo más perfecta de todas las propiedades alrededor o equivalentes a la propiedad que quiero comprar, difícilmente pague más de lo que debería, y la especulación se acabó.
Nunca he visto, leído o estudiado que la especulación de precios se ataque con más impuestos.
En lugar de aumentar la tasa impositiva, una solución probada con éxito es la de incentivar a empresas de tecnología para que desarrollen aplicaciones inmobiliarias a las cuales el público tenga acceso, y que dicha información esté disponible en los registros de la propiedad y catastros de las distintas ciudades del Ecuador.
Así no solo mejora el mercado inmobiliario sino que también los precios serán lo que el mercado indique y será muy difícil especular. Para muestra visite una aplicación www.zillow.com, una de las tantas en Estados Unidos y podrá ver el precio y su historia de cualquier bien inmueble en la dirección que quiera. Esto se llama mercado casi perfecto con información casi perfecta.
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