¿En busca de una casa? El mercado inmobiliario se ajusta al consumidor en medio de la pandemia
Que la cuota del crédito hipotecario se asemeje al arriendo mensual de un departamento o de una casa es el objetivo que muchos de los constructores y promotores inmobiliarios del país se han propuesto en la búsqueda de clientes.
Superado el bajón de abril, cuando las reservas de un bien inmueble se redujeron al mínimo, las empresas del sector aplican fórmulas que despierten la avidez de quienes necesitan una vivienda propia o de quienes mantienen cierto nivel de ahorros y quisieran invertir aprovechando las condiciones que está generando la crisis económica.
A corto plazo, las mayores oportunidades para el sector parecen estar en la vivienda de interés prioritario (con un valor de entre 70 mil y 90 mil dólares) y de interés social (con un valor de entre 40 mil y 70 mil dólares), segmentos en los que la tasa de interés subsidiada por el Estado se ubica en el 4,99% para un crédito hipotecario.
Esta condición sumada a plazos más largos de pago permitiría “que las personas puedan pagar una cuota del crédito muy parecida a la que pagan por el arriendo”, afirma Patricio Álvarez, vocero de la constructora Álvarez Bravo.
Este tipo de vivienda “se está moviendo bien” -añade el empresario-; el factor que podría pesar en contra es el alto nivel de desempleo. La compañía está tratando de salir de proyectos que ya estaba vendiendo antes de la emergencia sanitaria, mantiene pausados algunos que preveía desarrollar y a futuro, dice Álvarez, “creo que nuestros proyectos tienen que ir por ese lado”.
En un esfuerzo por reanimar la venta de sus actuales bienes inmuebles, la constructora está proponiendo planes de financiamiento con un 20% de entrada, un 20% a pagar durante la ejecución del proyecto y un 60% al momento de la entrega.
“Estamos bajando precios, aumentando los plazos y ofreciendo ciertas ventajas como departamentos amoblados u oficinas con cierto tipo de decoración”, cuenta Álvarez. Sin embargo, recalca, “es el cliente quien pone ahora sus condiciones (…) hay que valorar a quienes tienen la capacidad de pago”.
Según los últimos datos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (APIVE), en mayo último se registraron 215 unidades reservadas, lo cual representó una variación del 211,6% en relación a abril, que absorbió el enorme impacto de la pandemia.
Sin embargo, si se comparan los meses de mayo del 2019 y del 2020 las reservas se redujeron en 55,5%; y si se mira el comportamiento del mercado en el período de enero a mayo del 2019 y del 2020, el decrecimiento de la demanda llega al 48%.
Como consecuencia, se han perdido de marzo a junio unos 46 mil empleos directos en el sector. Hasta septiembre del año pasado “empleábamos a unas 486 mil personas”, afirma Joan Proaño, vocero de Constructores Positivos, un colectivo que reúne a empresarios del sector.
Proaño también cree que -ante la nueva realidad- el objetivo estratégico es que la cuota de crédito hipotecario sea similar al arriendo y que la entrada, además, sea lo más baja posible porque “la gente no puede pagar un monto de entrada alto y un alquiler al mismo tiempo (…) prácticamente nadie tiene ahorros en el país y ese es un mal estructural”.
El ejercicio sería este: en una casa o departamento de 80 mil dólares, se exige una entrada de 4.000 dólares (el 5% del costo del inmueble) y con una tasa subsidiada del 4,99% (que corresponde a la mitad del interés para un hipotecario normal), la cuota del crédito quedaría en 450 dólares mensuales; y para una casa de 40 mil dólares, la entrada sería de 2.000 dólares y la cuota de 225.
Los clientes buscan seguridad y empatía
La tasa subsidiada ya estaba vigente antes de la pandemia y se aplica gracias a un fideicomiso que conformaron el Gobierno y los bancos Pichincha y Pacífico, y las mutualistas Pichincha y Azuay; el BIESS tiene, en cambio, una tasa del 5,99% para vivienda de menos de 90 mil dólares, pero ha anunciado una reducción del monto destinado a los hipotecarios, mientras la banca privada “no se ha acoplado a los nuevos requerimientos y sigue -afirma Joan Proaño- con su modelo tradicional y con más restricciones debido a la situación”.
En el caso de Proaño Proaño Promotora Inmobiliaria, que compite en este segmento de vivienda de interés prioritario y de interés social, los mecanismos para conquistar clientes están incluyendo además del pago de las tres primeras cuotas del crédito, los tres primeros meses de alícuota y un seguro de desempleo que cubre de 6 a 8 cuotas dependiendo del costo de la vivienda.
“La gente está buscando seguridad y cualquier símbolo de empatía es mucho más valioso que un descuento del 5% del valor de la casa”: Proaño comenta que el sector está consciente de la reducción de la capacidad adquisitiva de los ecuatorianos y, por ello, muchos constructores están reconfigurando sus proyectos para que su oferta tenga un menor costo.
La encuesta hecha por Apive en mayo último revela que el 65% de promotores inmobiliarios cree que las ventas de los próximos seis meses del 2020 serán buenas o aceptables.
“Sentimos que en junio y julio estamos llegando a los niveles de reservas del 2019, que para nosotros fue un buen año; los promotores nos están pidiendo asesoría para lanzamiento de proyectos nuevos”, afirma Guillermo Jouvín, gerente general de Etinar. La compañía atiende al mercado guayaquileño, donde la recuperación del nivel de reservas de vivienda ha llegado al 304% entre abril y mayo pasados; a diferencia de Quito, donde fue de apenas un 26%.
Según Joan Proaño, vocero de Constructores Positivos, la brecha obedece a los siguientes factores: Guayaquil tiene en desarrollo planes de vivienda mucho más grandes, los trámites municipales son más sencillos, y hay más oferta de vivienda de interés prioritario y social.
Ante las limitaciones de crédito hipotecario, tanto en la banca como en el BIESS, Jouvín analiza alternativas: “vamos a seleccionar un grupo de clientes que sí reúnen las condiciones financieras para darles crédito directo, con un plazo de seis años como máximo, y cuando sume una cartera importante la titularizaremos poniendo como garantía la propia vivienda del cliente”.
En los proyectos nuevos, Etinar ha realizado -en cambio- algunos ajustes para reaccionar a los cambios que ha traído la pandemia: si antes se diseñaba una sala de estar, ahora este espacio se destina a un estudio que facilite -por ejemplo- el teletrabajo; áreas como clubes, canchas multideportivas o gimnasios dejan de ser tan atractivas.
Los esfuerzos dentro del sector de la construcción son evidentes y llegan, con fuerza, a través de los canales digitales donde diariamente se observan ofertas, anuncios y formas flexibles de pago. Sin embargo, advierten los empresarios, una recuperación sostenible solo será posible con la participación de la banca y los municipios, de los cuales se espera todavía acciones concretas.
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